تبلغ ضريبة التصرفات العقارية في السعودية 5% من قيمة العقار، وتُحسب على السعر المتفق عليه أو على القيمة السوقية العادلة أيهما أعلى. يدفعها البائع في الأصل، ويجب سدادها قبل توثيق الصك أو عند التوثيق. وللمواطن الذي يشتري مسكنه الأول إعفاء تتحمل فيه الدولة الضريبة حتى مليون ريال من قيمة العقار.
هذه الأرقام المختصرة تخفي تفاصيل تغير المبلغ الذي ستدفعه فعلًا في ضريبة التصرفات العقارية في السعودية. فالبائع قد يقصد سعرًا أقل من السوق ثم يفاجأ بإعادة تقدير، والمشتري قد يتحمل التزامًا مشتركًا دون أن يعلم.
يستند هذا الدليل إلى الوثائق الرسمية الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك، ويشرح ضريبة التصرفات العقارية في السعودية بأمثلة محسوبة يمكنك التحقق منها.
آخر مراجعة: أكتوبر 2026. يعتمد الدليل على اللائحة التنفيذية المعمول بها منذ أبريل 2025، ويقارنها بما كان قبلها حتى لا تحسب ضريبتك بقاعدة قديمة.
| البند | الجواب |
|---|---|
| النسبة | 5% |
| الأساس | السعر المتفق عليه أو القيمة السوقية العادلة، أيهما أعلى |
| من يدفع | البائع في الأصل، والمشتري مسؤول بالتضامن في حالات محددة |
| موعد السداد في البيع الموثق | قبل التوثيق أو عند التوثيق |
| الإيجار | لا تنطبق عليه الضريبة |
| المسكن الأول للمواطن | تتحمل الدولة الضريبة حتى مليون ريال من قيمة العقار |
| المرجع الأساسي | الدليل التفصيلي لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك |
الدليل التفصيلي إرشادي ولا يعدل النظام. وإذا اختلفت النسخة الإنجليزية عن العربية فالعربية هي المعتمدة، لذلك راجع النص العربي قبل أي قرار.
بدأ تطبيق ضريبة التصرفات العقارية في السعودية في 4 أكتوبر 2020 بموجب أمر ملكي، وحلت محل ضريبة القيمة المضافة التي كانت تُفرض على توريد العقارات. وفي أبريل 2025 دخلت حيز التنفيذ المرحلة التنظيمية الجديدة: نظام الضريبة ولائحته التنفيذية، كما يوضح الدليل التفصيلي.
الفرق بين النظامين كبير على المشتري والبائع. فبيع عقار بمليون ريال كان يتحمل قبل التطبيق 150 ألف ريال قيمة مضافة بنسبة 15%، وصار يتحمل 50 ألف ريال فقط، أي أن الفارق 100 ألف ريال.
| قيمة الصفقة (ريال) | قيمة مضافة 15% سابقًا | ضريبة التصرفات 5% | الفارق |
|---|---|---|---|
| 500,000 | 75,000 | 25,000 | 50,000 |
| 1,000,000 | 150,000 | 50,000 | 100,000 |
| 2,000,000 | 300,000 | 100,000 | 200,000 |
الأرقام من الدليل المبسط الصادر عند بدء التطبيق، وأعدنا حسابها.
ضريبة التصرفات العقارية في السعودية أوسع من البيع المعتاد، فهي تشمل عدة صور من نقل الملكية أو ما يشبهها.
ولا تدخل الإيجارات السكنية والتجارية في نطاق هذه الضريبة بحسب الدليل المبسط.
يخضع للضريبة نقل 30% أو أكثر من حصص الشركة العقارية، سواء في صفقة واحدة أو في سلسلة صفقات خلال ثلاث سنوات. أما نقل نسبة أقل من ذلك فلا يخضع لها بالشروط الواردة في اللائحة. راجع النص الرسمي إن كنت تبيع حصصًا.
المعادلة بسيطة: الضريبة = 5% × الأساس. لكن الأساس هو موضع الخلاف. فهو السعر المتفق عليه، بشرط ألا يقل عن القيمة السوقية العادلة وقت التصرف. وتُقارن القيمة العادلة بصفقات مماثلة في ظروف بيع عادية.
وتدخل في الأساس عناصر لا تنفصل عن العقار، كالتراخيص والحقوق المرتبطة به. أما هامش الربح الضمني في التمويل المرخص كالمرابحة فلا يدخل في الأساس.
| الحالة | الأساس (ريال) | الضريبة (ريال) |
|---|---|---|
| عقار تجاري بقيمة 800 ألف | 800,000 | 40,000 |
| عقد بمليون والسوق 1.5 مليون | 1,500,000 | 75,000 |
| سعر مليون وتكلفة تمويل 400 ألف | 1,000,000 | 50,000 |
| فيلا تباع بثلاثة ملايين | 3,000,000 | 150,000 |
الأمثلة الأربعة مأخوذة من الدليل التفصيلي. ويلفت النظر المثال الثاني: كتابة سعر منخفض في العقد لا توفر 25 ألف ريال، لأن الضريبة تُحسب على السوق في كل الأحوال.
البائع هو المكلف الأصلي بجمع ضريبة التصرفات العقارية في السعودية وسدادها. هذا ما يوضحه الدليل التفصيلي، ويؤكده الدليل المبسط. لكن المشتري ليس بمنأى عن المسؤولية.
يتحمل المشتري مسؤولية مشتركة مع البائع إذا تسبب في عدم السداد أو التأخر فيه. من أمثلة ذلك أن يتفق على تقليل السعر في العقد، أو أن يطالب بإعفاء المسكن الأول وهو لا يستحقه.
مثال من الدليل: بيع عقار بسعر معلن 1.2 مليون وقيمته السوقية 2 مليون. للهيئة تقدير الضريبة على 2 مليون، أي 100 ألف ريال بدل 60 ألفًا، فيكون الفارق 40 ألف ريال، ويتحمله الطرفان بالتضامن.
وفي الواقع كثيرًا ما يتفق الطرفان على من يتحمل المبلغ تجاريًا. لكن هذا الاتفاق لا يغير المكلف النظامي أمام الهيئة.
القاعدة العامة في ضريبة التصرفات العقارية في السعودية أن تُسدد قبل التوثيق أو عند التوثيق أمام كاتب العدل. ولا يوثق العقد ما لم تُسدد الضريبة أو يثبت الإعفاء.
| نوع التصرف | موعد السداد |
|---|---|
| بيع موثق | قبل التوثيق أو عنده |
| بيع جبري أو مزاد قضائي | قبل التوثيق أو عنده |
| بيع على الخارطة | قبل التوثيق أو عنده |
| نقل الحيازة دون الملكية | خلال 30 يومًا من تسليم الحيازة |
| نقل حصص شركة عقارية | خلال 30 يومًا من النقل أو الاتفاق غير المشروط، أيهما أسبق |
| انتفاع يزيد على 50 عامًا | خلال 30 يومًا من المنح |
| عقد غير موثق | خلال 30 يومًا من أقدم تاريخ للعقد أو الاتفاق أو نقل الملكية |
| مخالفة شروط إعفاء | خلال 30 يومًا من تاريخ المخالفة |
كما ترى، تدور المواعيد حول يوم التوثيق أو مهلة الثلاثين يومًا.
تُسدد الضريبة إلكترونيًا عبر خدمة الهيئة. وهذه الخطوات بحسب الدليل المبسط، وقد تتغير واجهة الخدمة، فتحقق منها على موقع الهيئة.
الأهم عمليًا ألا تنتظر يوم التوثيق. افتح الفاتورة قبل الموعد بأيام حتى لا يتأخر الإفراغ.
يقارن الدليل التفصيلي السعر المتفق عليه بصفقات مماثلة في ظروف بيع عادية بين أطراف مستقلة. فكلما كانت الصفقة قريبة من الأسعار الفعلية في الحي نفسه قلّ خطر إعادة التقدير.
عمليًا، يفيد البائع أن يحتفظ بما يثبت سعره: صفقات مماثلة حديثة في الحي، وتقييمًا من مقيّم معتمد إن كان الفرق بين السعر وما يُتداول كبيرًا. وهذه نصيحة عملية وليست شرطًا نظاميًا ذكره الدليل.
الخطأ الأشهر في ضريبة التصرفات العقارية في السعودية أن يظن أحد الطرفين أن كتابة سعر منخفض تخفض الضريبة. المثال السابق يوضح العكس: الضريبة تُحسب على السوق، والخطر يقع على الطرفين معًا.
شرط إعفاء المسكن الأول أن يكون المشتري مواطنًا، بحسب الدليل المبسط. فالمقيم أو غير السعودي الذي يتملك عقارًا في الحالات التي يسمح بها النظام يدفع ضريبة التصرفات العقارية في السعودية بنسبتها كاملة، 5%، ولا يشمله تحمل الدولة. هذا استنتاج من شروط الإعفاء المنشورة، ولا يتناول الدليل التفصيلي المشتري الأجنبي في فقرة خاصة.
وبالنسبة لمن يشتري من خارج المملكة، فإن ضريبة التصرفات العقارية في السعودية تقع على البائع أيضًا. غير أن المشتري يظل مسؤولًا بالتضامن إذا ثبت اشتراكه في تخفيض السعر، لذلك ينبغي أن يطلب فاتورة السداد والرقم المرجعي قبل الإفراغ.
يعدد الدليل التفصيلي أكثر من 20 حالة إعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في السعودية. بعضها بلا قيود لاحقة، وبعضها مشروط بمدة احتفاظ يضيع الإعفاء بمخالفتها. هنا أبرزها مجمّعة.
| الإعفاء | الشرط الرئيسي |
|---|---|
| قسمة التركة بين الورثة | في حدود الحصص الشرعية وبشهادة حصر الورثة |
| الأوقاف والجمعيات الخيرية | نقل بلا مقابل |
| الجهات العامة | مشتريات لأنشطتها العامة |
| نزع الملكية للمنفعة العامة | وفق النظام |
| الهبة الموثقة للزوج والأقارب حتى الدرجة الثالثة | ألا ينقل المتهب الملكية خلال 3 سنوات |
| الوصية الموثقة | تنفيذ وصية موثقة |
| الرهن ضمانًا للقرض | النقل مؤقت ويعود للمالك بعد السداد |
| الحصة العينية في رأس المال | الاحتفاظ بالحصص 5 سنوات |
| الاندماج والاستحواذ بمقابل أسهم | الاحتفاظ 5 سنوات وثبات النسب |
| نقل الفرد إلى شركة يملكها 100% | ثبات الملكية 5 سنوات |
| المطور المرخص في البيع على الخارطة | ترخيص المشروع، ومهلة 90 يومًا |
| الصفقة الملغاة | إعادة العقار برضا الطرفين خلال 90 يومًا مع رد كامل |
ينتبه كثيرون للإعفاء ويغفلون شرط الاحتفاظ. فإذا باع المتهب العقار قبل مرور ثلاث سنوات على الهبة، أو تغيرت ملكية الشركة قبل خمس سنوات، سقط الإعفاء وتستحق الضريبة خلال 30 يومًا من المخالفة.
ومن الأخطاء الشائعة أن تُقسم التركة بشهادة حصر، ثم يأخذ أحد الورثة أكثر من حصته ويدفع الفرق لإخوانه. هنا يخضع الفرق للضريبة، وكذلك بيع الحصة لغير الورثة.
مثال الدليل: هبة بمليون ريال لابن عم، وهو ليس من الدرجات المعفاة، فتستحق ضريبة 50 ألف ريال. وبيع العقار لقريب، ولو كان الأب، يخضع للضريبة كاملة: 50 ألف ريال على مليون.
تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية في السعودية عن المواطن الذي يشتري مسكنه الأول، حتى مليون ريال من قيمة العقار. وكان السقف قبل ذلك 850 ألف ريال، بحسب الدليل المبسط. وتشير تقارير صحفية إلى أن المبلغ الزائد على السقف يدفعه المشتري.
بحسب الدليل المبسط، تتم الآلية بإصدار المشتري شهادة تحمل الدولة، ثم يسلمها للبائع الذي يسدد الضريبة ويسترد المبلغ من الجهة الحكومية. قد تكون الإجراءات والجهة المصدرة تغيرت منذ صدور الدليل، فتأكد من الإجراء الحالي.
وتذكر مصادر عقارية ثانوية شروطًا عملية لهذا الدعم: أن يكون العقار مبنى قائمًا (فيلا أو شقة أو دورًا أو دوبلكس) لا أرضًا ولا بناءً ذاتيًا، وأن يكون أول مسكن مسجل باسم المواطن، وأن تُقدم شهادة من وزارة البلديات والإسكان. وأقصى ما توفره الدولة 50,000 ريال، أي 5% من مليون. تحقق من الشروط الحالية قبل الشراء.
وإن كنت تفاضل بين الفيلا والتاون هاوس، فقد طبقنا هذا الحساب على مثال كامل في دليل شراء تاون هاوس في السعودية.
| سعر المسكن (ريال) | الضريبة الكاملة | تتحمل الدولة | يدفع المشتري |
|---|---|---|---|
| 800,000 | 40,000 | 40,000 | 0 |
| 1,000,000 | 50,000 | 50,000 | 0 |
| 1,400,000 | 70,000 | 50,000 | 20,000 |
| 2,500,000 | 125,000 | 50,000 | 75,000 |
الحساب في الجدول لمن يستحق الإعفاء. وادعاء المسكن الأول دون استحقاق يجعل المشتري مسؤولًا بالتضامن، كما سبق.
لنفترض فيلا في الرياض سعرها السوقي 2.8 مليون ريال. الضريبة الكاملة 5% أي 140,000 ريال. ويختلف من يتحملها بحسب الحالة.
| الحالة | الأساس | الضريبة | تحمل الدولة | الباقي |
|---|---|---|---|---|
| مشتر مواطن لمسكنه الأول | 2,800,000 | 140,000 | 50,000 | 90,000 |
| مشتر آخر دون إعفاء | 2,800,000 | 140,000 | 0 | 140,000 |
| سعر مُعلن 2,000,000 والسوق 2,800,000 | 2,800,000 | 140,000 | 0 | 140,000 |
في الحالة الثالثة كان السعر المعلن سيعطي ضريبة 100,000 ريال، لكن الهيئة تقدّرها على 2.8 مليون. فتظهر فجوة 40,000 ريال، يتحمل طرفا الصفقة مسؤوليتها معًا، إضافة إلى احتمال الغرامات.
والدرس من المثال: توفير ضريبة التصرفات العقارية في السعودية بتخفيض السعر المعلن ينتهي بتحمل الضريبة نفسها مع مخاطر إضافية.
قبل أن تفتح الفاتورة، تحقق من هذه النقاط.
وللبائع تحديدًا: لا تُفرج عن الصك قبل أن يتأكد كاتب العدل من السداد أو الإعفاء.
بحسب موجز بي دبليو سي للائحة التنفيذية الجديدة، بقيت أغلب الإعفاءات السابقة مع توضيح أكبر لنقل العقار إلى الجهات العامة. وأضيفت إعفاءات للاندماج والاستحواذ، وللاكتتاب العام في أوراق الشركات العقارية، وللبيع الجبري في التصفية.
وأضيفت حالات لا تُعد خاضعة للضريبة أصلًا، منها قاعدة الـ30% في الحصص، وتقسيم الأرض بين ملاكها الأوائل دون مقابل. كما يجوز للهيئة إعادة تقدير الصفقات المفصح عنها قبل بدء التطبيق خلال ثلاث سنوات.
| البند | الوضع بعد اللائحة الجديدة |
|---|---|
| تاريخ السريان | أبريل 2025 |
| النسبة | 5% دون تغيير |
| أساس الضريبة | يشمل الأصول المنقولة المخصصة لخدمة العقار والحقوق العينية المرتبطة به |
| حصص الشركات العقارية | يُستثنى نقل ما يقل عن 30% خلال ثلاث سنوات من بلوغ الملكية 30% فأكثر |
| إعفاءات جديدة | الاندماج والاستحواذ، والاكتتاب في أوراق الشركات العقارية، والبيع الجبري عند التصفية |
| الاسترداد | إجراء مستقل للمبالغ الزائدة أو المدفوعة بالخطأ |
| إعادة التقدير | للهيئة التحقق وإعادة التقدير خلال ثلاث سنوات |
| الضمان | للهيئة طلب ضمان نقدي أو بنكي بقيمة الضريبة غير المسددة والغرامات |
الجدول ملخص من موجز بي دبليو سي، فراجع نص اللائحة عند الحاجة.
يسمح الاتفاق التجاري بين الطرفين بتحديد من يتحمل المبلغ فعليًا، لكنه لا يغير المكلف النظامي أمام الهيئة. لذلك يُفضل أن يتضمن العقد بندًا صريحًا في ثلاث نقاط: المبلغ المتوقع بناءً على السعر المعلن، ومن يتحمله فعليًا، وموعد تقديم فاتورة السداد.
وفي كل حال يظل ما يتفق عليه الطرفان شأنًا تجاريًا. وإذا كان المشتري يطلب إعفاء المسكن الأول، فيدرج العقد الشهادة المطلوبة ويحدد ما يحدث إذا لم تصدر. وهذه صياغات عامة للاسترشاد، والأفضل أن يراجع محامٍ مرخص النص النهائي.
تتباين الأرقام المنشورة للغرامات بحسب المصدر. فالدليل المبسط الصادر عام 2020 يذكر 5% شهريًا، بينما تذكر مصادر عقارية حديثة أن غرامة التأخير 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر. ولم يتضمن النص الذي اطلعنا عليه من الدليل التفصيلي جدول الغرامات كاملًا، فتأكد من الرقم المعتمد على موقع الهيئة قبل السداد.
مثال على التأخر بنسبة 2%: صفقة بمليون ريال ضريبتها 50 ألفًا. التأخر شهرًا يضيف 1,000 ريال، وثلاثة أشهر تضيف 3,000، وسنة كاملة تضيف 12,000. وبنسبة 5% تصبح هذه الأرقام 2,500 و7,500 و30,000. أما غرامة التهرب فقد تصل في هذه الصفقة إلى 150,000 ريال.
إذا أُلغيت الصفقة وأعيد العقار برضا الطرفين خلال 90 يومًا من التوثيق مع رد كامل للمقابل، فلا تُفرض الضريبة. وأضافت اللائحة الجديدة، كما يوضح موجز بي دبليو سي، آلية لاسترداد المبالغ الزائدة أو المدفوعة بالخطأ.
وإن كانت الضريبة قد سُددت قبل ثبوت الإعفاء، فالاسترداد ممكن. احتفظ بالفاتورة والرقم المرجعي ومستندات الإعفاء.
5% من قيمة التصرف. وتُحسب على السعر المتفق عليه أو القيمة السوقية العادلة أيهما أعلى.
البائع هو المكلف الأصلي بسدادها. لكن المشتري قد يتحمل مسؤولية مشتركة إذا تسبب في عدم السداد، كأن يتفق على تقليل السعر أو يدعي إعفاء لا يستحقه.
قبل التوثيق أو عنده في البيع الموثق. وفي العقود غير الموثقة ونقل الحصص والانتفاع الطويل تكون المهلة 30 يومًا بحسب نوع التصرف.
لا. بحسب الدليل المبسط، الإيجار السكني والتجاري لا تنطبق عليه ضريبة التصرفات العقارية.
الضريبة الكاملة 70 ألف ريال. تتحمل الدولة 50 ألفًا عن المليون الأول، ويدفع المشتري 20 ألفًا عن الأربعمئة ألف الزائدة، بشرط استيفاء شروط المسكن الأول.
نعم إذا كانت موثقة لزوج أو زوجة أو قريب حتى الدرجة الثالثة، بشرط ألا ينقل المتهب الملكية خلال ثلاث سنوات. والهبة لغيرهم، كابن العم، تخضع للضريبة.
لا. إذا كان السعر أقل من القيمة السوقية العادلة فقد تُحسب على القيمة السوقية، ويتحمل الطرفان الفرق بالتضامن.
لا. يوضح الدليل التفصيلي أن الصفقة نفسها لا تُفرض عليها الضريبتان معًا. وكانت القيمة المضافة تُفرض على توريد العقارات قبل التطبيق.
تذكر مصادر حديثة غرامة 2% من الضريبة غير المسددة عن كل شهر، ويذكر الدليل المبسط 2020 نسبة 5%. تحقق من الجدول الحالي على موقع الهيئة.
نعم في حالات الإلغاء الموثق خلال 90 يومًا والمبالغ الزائدة أو المدفوعة بالخطأ، وفق إجراءات الهيئة.
نعم. تتيح اللائحة الجديدة للهيئة التحقق من قيمة الصفقة والضريبة وإعادة التقدير خلال ثلاث سنوات، فاحتفظ بالفاتورة ومستندات السعر.
ثلاثة أسئلة تحسم أمر ضريبة التصرفات العقارية في السعودية: ما الأساس الذي ستُحسب عليه، ومن المكلف بالسداد، وهل ينطبق عليك إعفاء بشروطه. أجب عنها قبل التوقيع لا بعده، واحتفظ بفاتورة السداد ومستندات الإعفاء ما دامت ملكية العقار في يدك، فقد تحتاجها إذا طلبت الهيئة توضيحًا لاحقًا.
إذا كنت تبحث عن عقار في الرياض، فاطلع على عقارات للبيع والإيجار في الرياض والمشاريع السكنية في ديار رؤى، وراجع دليل شراء عقار في الرياض لتكتمل صورة تكاليف الشراء، وكذلك دليل الاستثمار العقاري في الرياض.
وإن أردت حساب التكلفة الكاملة لعقار بعينه قبل التوقيع، فتواصل مع فريق ديار رؤى عبر صفحة اتصل بنا واطلب مراجعة الأرقام معك.
مشاريع عقارية في السعودية: 6 فحوصات قبل الشراء